Tytuły uprawniające osoby trzecie do korzystania z lokalu mieszkalnego oddanego im do korzystania przez lokatora

Tytuły uprawniające osoby trzecie do korzystania z lokalu mieszkalnego oddanego im do korzystania przez lokatora

Centralnym punktem dla rozważań w monografii uczyniona została kwestia zgody właściciela lokalu na oddanie do używania przez lokatora lokalu czy jego części osobom trzecim, głównie gdy stosunkiem podstawowym łączącym właściciela i lokatora jest najem. Zagadnienie to, chociaż wydaje się w dużej mierze teoretyczne, nabrało szczególnego znaczenia po wydanej przez SN uchwale z 15.11.2018 r. Uchwała pozwala na objęcie pojęciem lokatora, także tych osób trzecich, które bez zgody właściciela (gdy ta jest wymagana), zajmują lokal. Tak generalnie ujęta myśl, zdaniem Autorki, czyni w dużej mierze instytucję zgody, fikcyjną. Autorka z jednej strony wskazuje, jakie konsekwencje wiążą się z powyższym stanowiskiem, z drugiej natomiast poszukuje rozwiązania przywracającego oświadczeniu zgody właściciela jego sens. Wyraża się on w poszanowaniu woli właściciela lokalu, który może nie chcieć przecież dalszego udostępniania osobom trzecim zajmowanego lokalu. Wiele miejsca poświęciła Autorka uwagom prawnoporównawczym, odwołując się do rozwiązań i ich rozumienia w prawie niemieckim i hiszpańskim. Dzięki temu zabiegowi, łatwiej zrozumieć, w jakich sytuacjach zgoda właściciela powinna odgrywać kluczową rolę, a kiedy właściciel nie może, mimo, że przecież kolejne osoby zamieszkują w jego lokalu, sprzeciwiać się ich przyjęciu przez lokatora.

Konsekwentnie przeprowadzona analiza, systemowo też przedstawia płaszczyznę wielostronnych stosunków prawnych jakie w powyższym układzie powstają. Wzajemne powiązania między osobami, wymagają bliższego przyjrzenia się problemom, które wyłaniają się w czasie stosowania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów jak i KC. Ta różnorodność podmiotowa, jest źródłem wątpliwości dotyczących zakresu odpowiedzialności za powstałe w lokalu szkody czy za zapłatę należności za korzystanie z lokalu. Kwalifikacja jako lokatora ma również znaczenie dla ewentualnych procesów eksmisyjnych i możliwości dalszego kontynuowania stosunku prawnego po śmierci lokatora.

Autorka, odnosi swoje rozważania również do niedawno wprowadzonej do polskiego systemu instytucji Społecznych Agencji Najmu. SAN pomyślane zostały jako te, które mają pomagać w wynajmowaniu lokali osobom, których dochody nie powalają na wynajęcie lokalu po cenach rynkowych. Ciekawym rozwiązaniem legislacyjnym jest umożliwienie realizacji tych zadań przez SAN, raz jako strona umowy dzierżawy, innym razem jako wynajmujący.

Wieloaspektowa analiza powyższych kwestii, wraz z odniesieniami do niemieckiego i hiszpańskiego systemu prawa, nie stanowią jedynie dogmatycznego opracowania problemu. Odwołania do licznych orzeczeń, wraz z zaprezentowanymi poglądami doktrynalnymi, stanowić mają pomoc dla prawników zajmujących się prawem mieszkaniowym.