Poradnik inwestora rynku nieruchomości

Poradnik inwestora rynku nieruchomości

Poradnik w kompleksowy sposób przygotowuje inwestora lub kandydata na inwestora rynku nieruchomości do korzystnego oraz bezpiecznego zakupu mieszkań, a także późniejszego czerpania zysków z ich wynajmu i odsprzedaży na rynku wtórnym. Podział na trzy obszerne działy pozwala w przejrzysty sposób przedstawić Czytelnikowi cały proces poczynając od metod poszukiwania okazyjnych ofert, przez formę prawną działalności i optymalną formę opodatkowania, aż po zneutralizowanie niestandardowych, ale realnych, zagrożeń takich jak oszustwa na rynku pierwotnym i wtórnym, przestępstwa popełniane (często nieświadomie) na szkodę najemców, nieoczekiwane załamanie płynności finansowej czy utratę kontroli nad nieruchomością w wyniku np. działań wojennych. Na jakie pytania odpowiedzą autorzy książki?


Część I - Zarządzanie inwestycjami na rynku nieruchomości (Damian Kleczewski)

Czy istnieje wolność finansowa i jak nie zrobić sobie krzywdy wierząc w nią za bardzo?

Jak szukać okazji inwestycyjnych i uruchomić jednocześnie wiele skutecznych procesów znalezienia ich?

Jak remontować mieszkania w sposób ekonomiczny i optymalny czasowo?

Gwarancja i rękojmia za wady fizyczne dzieła oraz odpowiedzialność (deliktowa i kontraktowa) ekipy remontowej za szkody.

Sztuka home stagingu w mieszkaniach na wynajem – znaczenie, wskazówki i gotowe pomysły.

Zarządzanie mieszkaniami – dobre czy złe? Poznaj sposoby radzenia sobie z najczęściej spotykanymi trudnościami. Wiele praktycznych i przetestowanych na rynku nieruchomości strategii inwestycyjnych.

Czy zdrowie inwestora ma znaczenie, czyli jak utrzymać formę i być aktywnym?



Część II - Formy prawne inwestowania w nieruchomości (Justyna Broniecka-Klim)

Jakie są najczęściej występujące formy prawne inwestowania w nieruchomości?

Jaka jest specyfika działania działalności gospodarczych i do jakich inwestycji można je wykorzystywać?

Jakie są wady i zalety działania w formie prawnej jednoosobowej działalności gospodarczej?

Jakiego typu inwestycje i w jakiej skali można realizować bez zarejestrowanej firmy?

Czym właściwie jest spółka z o.o., jak ją utworzyć, zlikwidować i przeprowadzić jej upadłość?

Czym ryzykuje samodzielny przedsiębiorca a czym członek zarządu lub udziałowiec spółki z o.o.?

Jakiego typu inwestycje najlepiej realizować przez spółkę z o.o.?

Jak uniknąć podwójnego opodatkowania (CIT i podatek od dywidendy) przychodów spółki z o.o.?

Do jakiego typu inwestycji wykorzystuje się spółkę z o.o. spółkę komandytową?

Jak optymalizować podatkowo inwestycje na rynku nieruchomości?

Kiedy i jak stosować intercyzę w celu zabezpieczenia majątku rodzinnego?


Część III - Bezpieczeństwo inwestycji na polskim rynku nieruchomości (Kazimierz Turaliński)<

Jakiego typu zagrożenia stoją przed inwestorami?

Jak analizować umowy, aby nie stracić kapitału? Czemu się przyglądać podczas zakupu nieruchomości?

Jak nie dać się okraść przy zakupie nieruchomości i co zrobić, jeśli już zostałeś oszukany, czyli przyspieszony kurs prawa karnego i kryminalistyki.

Jak nie dać się uwikłać w cudze przestępstwo skarbowe, przestępstwo na szkodę wierzycieli kontrahenta lub pranie brudnych pieniędzy przy zakupie mieszkania?

Czym banki zaszachują kredytobiorców, czyli zabezpieczenie kredytu hipotecznego bez BTE.

Jak windykować zaległe czynsze od nierzetelnych wynajmujących a kiedy nie warto inicjować procedury sądowej i egzekucyjnej?

Jak nie eksmitować nierzetelnych najemców i nie popełnić przestępstwa naruszenia miru domowego?

Jak dokonać prawnie skutecznego zastawu na rzeczach najemcy?

Co może się stać z Twoimi inwestycjami i kredytami w razie hipotetycznej wojny z Rosją lub Niemcami?

W jaki sposób zabezpieczyć majątek przed polskim komornikiem?

Konflikt na Ukrainie - szansa czy ryzyko dla polskich landlordów?

Jak w niekonwencjonalny sposób poszukiwać tanich mieszkań i dlaczego czasem zakup za bezcen może oznaczać straty lub akt oskarżenia?

Spis treści

Wstęp s. 11

Część I Damian Kleczewski
Zarządzanie inwestycjami na rynku nieruchomości s. 17



Mit wolności finansowej – rozważania s. 19

Jak i gdzie szukać okazji inwestycyjnych? Nowe sposoby s. 31

Jak remontować mieszkania? s. 50

Rękojmia za wady fizyczne dzieła i odpowiedzialność ekipy remontowej za szkody s. 61

Odpowiedzialność kontraktowa (ex contractu) s. 61
Odpowiedzialność deliktowa (ex delicto) s. 64
Rękojmia i gwarancja s. 65
Co jeszcze należy wiedzieć o umowie o dzieło? s. 67

Home staging i wyposażanie mieszkań pod wynajem s. 69

Jak zarządzać najmem? s. 78

Przepisy prawne niekorzystne dla inwestora s. 91

Wady lokalu a natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu s. 91
Prawo zastawu na rzeczach najemcy s. 93

Strategie działań inwestycyjnych s. 97

Zdrowie inwestora s. 117

Część II Justyna Broniecka-Klim
Formy prawne inwestowania w nieruchomości s. 127



Formy inwestowania w nieruchomości s. 129

Jaka powinna być inwestycja? s. 129
Jakie są najczęściej spotykane formy prawne inwestowania w nieruchomości? s. 130

Osoba fizyczna bez firmy s. 131

Podatek na zasadach ogólnych s. 133
Podatek ryczałtowy s. 134

Działalność gospodarcza s. 138

Rozliczenie na zasadach ogólnych s. 146
Rozliczenie liniowe podatku s. 148

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością s. 151

Kto jest kim w spółce z o.o.? s. 157

Wspólnicy s. 157
Zarząd s. 159
Prokurent s. 161
Rada Nadzorcza / Komisja Rewizyjna s. 161

Rejestracja i rozliczenia finansowe spółki z o.o. s. 163

Podatki s. 167
Dywidenda s. 169

Mity na temat wad spółek z o.o. s. 172

MIT I – pełna księgowość s. 172
MIT II – prezes musi być zatrudniony s. 174
MIT III – podwójne opodatkowanie s. 174
MIT IV – ubezpieczenie zdrowotne s. 175
MIT V – mały kapitał zakładowy rodzi małe zaufanie na rynku s. 176
MIT VI – problem z kredytem s. 177
MIT VII – rozdzielność majątkowa przedsiębiorstw i osób prywatnych s. 177
MIT VIII – ryzyko kontroli s. 178
MIT IX – spółka musi być podatnikiem VAT czynnym s. 179

Najczęstsze błędy przy prowadzeniu spółki z o.o. s. 180

Spółka z o.o. – podsumowanie s. 182

Spółka z o.o. komandytowa s. 183

Komplementariusz s. 184
Komandytariusz s. 184

Inwestycje w nieruchomości – pytania i odpowiedzi s. 186

Kiedy stosować intercyzę? s. 191

Odpowiedzialność w przypadku braku rejestracji działalności s. 192
Odpowiedzialność majątkowa w przypadku prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej s. 193
Odpowiedzialność udziałowców i zarządu spółki z o.o. s. 194

Zmiana formy prawnej działalności na spółkę z o.o. s. 196

Co jeszcze powinienem wiedzieć o spółkach z o.o.? s. 209

Optymalny podział funkcji i udziałów s. 209
Upadłość, likwidacja i wykreślenie spółki z o.o. z KRS s. 212
Zleceniobiorcy w spółce z o.o. s. 218
Nieruchomości w dyspozycji spółki z o.o. s. 221
Wynajem i obrót nieruchomościami s. 226
Podatek VAT przy sprzedaży nieruchomości s. 228
Polisa ubezpieczeniowa s. 234
Kiedy optymalizować formę prawną działalności? s. 235

Część III Kazimierz Turaliński
Bezpieczeństwo inwestycji na polskim rynku nieruchomości s. 237



Metody oszustw – sprzedaż nieruchomości mieszkalnych s. 239

Zakup od developera na rynku pierwotnym s. 239
Zakup na rynku wtórnym s. 248

Prawo karne i kryminalistyka s. 254

Oszustwo o charakterze ekonomicznym s. 254
Oszustwo kryminalne s. 258

Windykacja długów przy wynajmie mieszkań s. 267

Jak nie windykować i dlaczego? s. 270
Taktyka windykacyjna – polubowne negocjacje z dłużnikiem s. 275
Proces i egzekucja komornicza s. 278

Jak ochronić majątek ulokowany w nieruchomościach? s. 281

Spółki zagraniczne i krajowe – jak ukryć prawo własności? s. 281
Fundacje rodzinne s. 286
Podział prawa własności w księgach wieczystych s. 287

Główne zagrożenia dla inwestycji na polskim rynku nieruchomości s. 289

Polski sektor bankowy a rynek nieruchomości s. 293

Bezpieczny biznes s. 299

Dobry prawnik s. 299
Art. 777 § 1 pkt 4 Kpc – droga na skróty s. 301
Uwikłanie w cudze przestępstwo s. 302
Żadnej gotówki s. 303

Przestępstwa na szkodę lokatorów – nielegalna eksmisja i prawo zastawu na rzeczach s. 305

Naruszenie miru domowego (art. 193 kk) s. 307
Pozbawienie wolności (art. 189 kk) s. 311
Zmuszanie (art. 191 § 1a kk) i powództwo posesoryjne s. 311
Prawo zastawu a przestępstwa przeciwko mieniu (art. 278 § 1, art. 279 § 1, art. 284 § 1 lub 2, art. 288 § 1 kk) s. 312
Jak eksmitować? s. 315

Inwestycje w nieruchomości a bezpieczeństwo militarne Polski s. 318

Wojna na Ukrainie – szansa dla rynku nieruchomości? s. 327

Skutki hipotetycznego konfliktu Polski z Rosją s. 329

Niekonwencjonalne metody poszukiwań okazji na rynku nieruchomości s. 335

Przyszłość egzekucji niespłacanych kredytów bankowych s. 341

Zakończenie s. 345